In het kort
- Voor een tweede woning bepaalt je hypotheekcontract of je mag verhuren; de wettelijke vrijheid uit 2019 geldt alleen voor een eigen permanente woning
- Vakantieverhuur vraagt een AL-registratie; de gemeente heeft 60 dagen om bezwaar te maken, in een beperkingsgebied 90
- Een vaste huurder tot € 2.300 per maand betekent 10% belasting op de huur, en je kunt een deel van de 7,5% IMT terugvragen
Eerst je hypotheekcontract, dan je verhuurplan
Sinds 2019 mag je in Portugal een woning met hypotheek verhuren zonder toestemming van de bank, en mag de bank daarvoor je rente niet verhogen. Die regel uit Lei 13/2019 geldt alleen voor een eigen permanente woning (habitação própria permanente). Koop je als Nederlander een tweede huis of een verhuurwoning, dan heb je er niets aan. Dan bepaalt je hypotheekcontract wat mag.
In dat contract staat het doel van de lening: tweede woning of verhuur. Veel Portugese banken nemen er een clausule in op dat verhuur vooraf schriftelijke toestemming vraagt. Wie zonder toestemming verhuurt, schendt het contract, en de bank kan de lening dan in theorie opeisen. Een bank controleert dat zelden. Maar een geregistreerde vakantiewoning staat in een openbaar register, en bij een schademelding of een herfinanciering komt het alsnog boven.
Ga dus uit van het contract, niet van de praktijk. Vertel de bank bij de aanvraag wat je van plan bent, zodat het doel van de lening klopt met je plan. Voor een verhuurwoning financiert een bank volgens de regels van Banco de Portugal maximaal 80%, voor niet-residenten in de praktijk meestal 60 tot 80%. De opslag op de rente kan iets hoger liggen dan bij een tweede woning voor eigen gebruik. Dat verschil is kleiner dan het risico van een contract dat je plan niet toelaat.
Vakantieverhuur begint bij de gemeente
Verhuur aan toeristen heet in Portugal alojamento local (AL). Je meldt de woning aan via het Balcão Único Eletrónico. De gemeente heeft daarna 60 dagen om bezwaar te maken, in een beperkingsgebied (área de contenção) 90 dagen. Komt er geen bezwaar, dan krijg je een registratienummer dat in elke advertentie moet staan. De woning moet een gebruiksvergunning voor bewoning hebben, en je sluit een aansprakelijkheidsverzekering af voor schade aan gasten en derden.
Sinds november 2024 verloopt een registratie niet meer en gaat ze mee bij verkoop. Een woning met een actief AL-nummer is daardoor meer waard dan een woning zonder. Let wel op dat woord actief: Lissabon schrapte recent bijna 7.000 registraties die niet meer werden gebruikt. De echte beperking ligt bij de gemeenten. Zij mogen beperkingsgebieden aanwijzen waar nieuwe registraties niet of nauwelijks nog mogelijk zijn. Lissabon, Porto en Funchal doen dat al, en het rijtje groeit: Nazaré kreeg in oktober 2026 een eigen reglement.
Of het in jouw straat kan, weet je pas als je het bij de gemeente nagaat. Doe dat voordat je een bod uitbrengt.
In een appartement praat de VvE mee
Koop je een appartement, lees dan de akte van splitsing (título constitutivo da propriedade horizontal) en het reglement van de vereniging van eigenaars. Staat daarin dat vakantieverhuur niet mag, dan mag het niet. Een nieuw verbod toevoegen vraagt twee derde van de stemmen naar aandeel in het gebouw (permilagem), en geldt alleen voor registraties die daarna worden aangevraagd.
Ook als het reglement niets zegt, kan de VvE later bezwaar maken. Daarvoor is een gemotiveerd besluit nodig van meer dan de helft van de permilagem, met bewijs van herhaalde overlast. De burgemeester beslist vervolgens of de registratie wordt ingetrokken. Eén klacht over een rolkoffer om drie uur 's nachts is niet genoeg. Een zomer lang feestende gasten kan het wel zijn.
Een vaste huurder is fiscaal de rustigste route
Verhuur je aan iemand die er woont, dan is het gewone woninghuur (arrendamento habitacional). Een registratie bij de gemeente is niet nodig; het huurcontract meld je wel bij Finanças. De huur valt in categorie F en wordt belast met 25% over de huur na aftrekbare kosten zoals IMI en de bijdrage aan de VvE. Blijft de huur onder € 2.300 per maand, dan is dat sinds 1 januari 2026 10%, ook voor contracten die al liepen. Dat lage tarief geldt voorlopig tot en met 2029.
Er zit nog een voordeel in. Een niet-resident betaalt sinds 25 mei 2026 een vast IMT-tarief van 7,5%. Verhuur je de woning binnen zes maanden na aankoop aan een vaste huurder voor maximaal € 2.300 per maand, en is ze in de eerste vijf jaar minstens 36 maanden verhuurd, dan kun je het verschil met het gewone tarief terugvragen. Bij een woning van € 350.000 betaal je eerst € 26.250 IMT en krijg je daarvan bijna € 11.000 terug. Vakantieverhuur telt hiervoor niet.
De keerzijde: een vaste huurder heeft in Portugal stevige huurbescherming. Je kunt de woning niet even terugnemen voor de zomer. Wil je het huis ook zelf gebruiken, dan past deze route niet.
Wat vakantieverhuur aan belasting kost
Vakantieverhuur is voor de Portugese fiscus een onderneming. Je meldt een activiteit aan bij Finanças (início de atividade) en de inkomsten vallen in categorie B. In het vereenvoudigde regime telt 35% van je omzet als winst, in een beperkingsgebied 50%. Als niet-resident betaal je daarover 25%.
Bij € 30.000 omzet per jaar is dat € 2.625 belasting, in een beperkingsgebied € 3.750. Daarbovenop komen de toeristenbelasting die veel gemeenten per gast per nacht heffen, afhankelijk van je omzet btw, en een boekhouder (contabilista) die je aangiften verzorgt. Die laatste is geen luxe. Een gemiste aangifte bij Finanças kost meer dan zijn factuur.
In Nederland valt de woning in box 3, met een vermindering om dubbele belasting te voorkomen. Hoe dat uitpakt, hangt af van de rest van je vermogen.
Reken niet met huur die er nog niet is
Een Portugese bank toetst je hypotheek op je eigen inkomen. Al je maandlasten samen mogen niet hoger zijn dan 45% van je netto inkomen, gerekend met een hogere rente dan je gaat betalen. Verwachte vakantieverhuur telt daarin zelden mee. Een bank weet wat een advertentie belooft en wat februari oplevert. Bestaande huur met een contract of een aantoonbare verhuurgeschiedenis telt bij sommige banken deels mee.
Past de lening alleen als de huur binnenkomt, dan past ze niet. Dat is geen pessimisme. Zo rekent de bank, en zo hoort je eigen plan er ook uit te zien.
Wat je regelt vóór de CPCV
Vijf dingen, in deze volgorde. Kies tussen vakantieverhuur en een vaste huurder, want bank, gemeente en fiscus behandelen ze verschillend. Ga bij de gemeente na of een nieuwe AL-registratie op dat adres mogelijk is, of vraag het bestaande registratienummer op en controleer of het actief is. Lees bij een appartement de akte van splitsing en het reglement van de VvE. Vertel de bank bij de aanvraag wat je van plan bent, zodat het in het contract staat. En meld de verhuur bij je verzekeraar, anders kan de dekking vervallen.
Een verhuurplan is pas een plan als bank, gemeente en VvE het toelaten. Een berekening is nog geen goedkeuring, en een omzetprognose van de verkopende makelaar al helemaal niet.
Bijgewerkt op 27 oktober 2026. Dit artikel is algemene informatie, geen persoonlijk advies. Tarieven en regels kunnen wijzigen; in de Zekerheidscheck rekenen we met de regels die op dat moment gelden.
Robbert-Jan van RavenswaaijOprichter, hoofd hypotheekadvies