Euribor plus spread is je rente

De Euribor is voor iedereen gelijk; daar valt niets aan te onderhandelen. De spread is de opslag die de bank daarbovenop rekent, en die verschilt per bank en per klant. Daar zit de ruimte.

De spread ligt vast voor de hele looptijd, ook als de Euribor daalt of stijgt. De bank bepaalt hem op basis van je dossier: je inkomen, je eigen inbreng, de woning en het risico dat de bank in jou ziet. Een niet-resident met een slecht onderbouwd dossier krijgt een hogere spread dan nodig. Niet omdat hij riskanter is, maar omdat de bank het tegendeel niet kan zien. Op een hypotheek van € 300.000 scheelt elke 0,25% spread zo'n € 750 rente per jaar, de hele looptijd lang.

Vergelijk banken daarom niet alleen op de spread, maar op de TAEG: het jaarlijkse kostenpercentage met de verplichte verzekeringen en de kosten van de bank erbij. Een lage spread met een dure verplichte verzekering is geen lage rente.

Variabel, vast of gemengd

In Portugal kiezen de meeste nieuwe kopers inmiddels een gemengde rente: in augustus 2026 had 87% van de nieuwe hypotheken er een. Volledig variabel komt minder voor, een lange vaste rente blijft zeldzaam. Er is geen beste keuze, wel een die bij je past.

Variabel is Euribor plus spread, elke 6 of 12 maanden aangepast: meestal de laagste rente bij de start en goedkoop om af te lossen, maar je maandlast stijgt mee met de Euribor. Vast geeft één rente voor een afgesproken periode, soms de hele looptijd: zekerheid, tegen een hogere startrente en een hogere boete bij aflossen. Gemengd begint met 2 tot 10 jaar vast en wordt daarna variabel: zekerheid in de eerste jaren, daarna alsnog renterisico.

Zegelrecht over de rente bij een tweede woning

Alleen een hypotheek voor je eigen hoofdverblijf is vrijgesteld van zegelrecht over de rente. Voor een tweede woning, vakantiewoning, belegging of ander doel betaal je elke maand 4% zegelrecht over de rente die je betaalt. De meeste banken tonen dat niet in de maandlast van het voorstel, maar pas in het aflossingsschema. Wij rekenen het altijd mee in je maandlast en in de toets van de bank.

Wat kost het om eerder af te lossen?

In Portugal is de boete bij vervroegd aflossen wettelijk gemaximeerd: 0,5% bij een variabele rente en 2% bij een vaste rente, over het bedrag dat je aflost. Dat geldt ook als je oversluit naar een andere bank of je woning verkoopt. Bij een gemengde rente geldt het tarief van de periode waarin je aflost. Sommige banken rekenen minder of niets; dat staat in je offerte.

Kijk bij oversluiten ook naar de bijkomende kosten: een nieuwe taxatie, zegelrecht, de notaris en eventueel een nieuwe levensverzekering. Pas als de rentewinst die kosten ruim terugverdient, loont het.